Comprando una vivienda en Polonia, segunda parte (Artículo publicado en Polska Viva - febrero de 2015)

En nuestro anterior artículo llamábamos la atención sobre la predisposición natural a comprar inmuebles -en lugar de alquilarlos- que compartimos polacos y españoles. Una de las explicaciones de ello es que ambos países han atravesado en un pasado reciente épocas en las que el precio de la vivienda crecía de manera espectacular. A pesar de que dicha tendencia ha quedado atemperada en los últimos años, en nuestro subconsciente sigue anidando la opinión –no poco fundamentada, por otro lado- de que el ladrillo es una inversión rentable y segura.


Los expertos no son especialmente optimistas respecto a la previsión de subida de los precios de la vivienda en Polonia durante los próximos años, y pocos esperan ya que vuelvan las plusvalías que se generaron a finales de los noventa y principios de la primera década del nuevo siglo. No obstante, por diversos motivos, la compra de una vivienda sigue siendo una opción interesante. Si nos decidimos por ella, hay ciertas nociones que deberemos tener en cuenta.


Primeramente, tendremos que determinar si contamos con el dinero o si debemos buscar financiación. En el segundo caso, antes de lanzarse a la búsqueda de vivienda, quizá sea más conveniente empezar comprobando cuál es nuestra capacidad crediticia y qué espectro de precios está a nuestro alcance. Para ello, no sólo los bancos podrán asistirnos, sino también los asesores de las compañías independientes que se dedican a intermediar con ellos. Dado que sus honorarios corren por cuenta de los bancos con que colaboran, recurrir a sus servicios a menudo no implica un mayor coste para nosotros, y sí puede simplificarnos el proceso en no escasa medida.


Distintos de los asesores financieros son las agencias inmobiliarias, que cobran entre un 1,5 y un 3% de comisión neta sobre los precios de venta de los inmuebles en que intermedian. Aunque en principio dicha minuta la cubre el vendedor, inevitablemente el precio se verá influido por la intervención de aquellas. Por tanto, no conviene despreciar la posibilidad de tratar directamente con el vendedor, al que se puede localizar a través de los distintos portales de Internet en que los particulares anuncian sus inmuebles.


Una vez localizado el local, lo habitual es firmar un contrato preliminar de reserva (arras) en tanto se formaliza el préstamo hipotecario. Los bancos no son rápidos para analizar las operaciones, y la proverbial “meticulosidad” del administrativo polaco puede desembocar en que la operación se paralice durante semanas porque exista cualquier problema con cualquier documento menor. Así pues, será prioritario negociar con el vendedor un plazo de tiempo que no nos deje a los pies de los caballos si la decisión del banco tarda más de la cuenta en llegar. Un plazo mínimo de tres meses es recomendable, aunque si podemos extenderlo, miel sobre hojuelas. El contrato preliminar de reserva puede ser privado o público. En este último caso, será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad (KW), lo que en la práctica impedirá que el vendedor firme otro contrato similar con otro comprador potencial.


Una vez contemos con la financiación, y comprobado el estado legal del inmueble, será el momento de firmar el contrato definitivo de compraventa, que, en este caso, siempre tendrá la forma de escritura notarial. Es una práctica habitual en Polonia, sorprendente para no pocos  españoles, que dicha escritura de compraventa se otorgue sin que el precio haya sido efectivamente pagado. La salvaguarda para el vendedor consiste habitualmente en la aplicación de un mecanismo, contenido en el art. 777 del Código del Procedimiento Civil polaco, que permite retrotraer la venta en virtud de un breve procedimiento legal ejecutivo ante el juzgado en caso de que el comprador no cumpla su obligación de pago.


Finalmente, tras el otorgamiento de la escritura de compraventa, el notario instará su inscripción en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, y en el plazo de pocas semanas, el feliz comprador aparecerá como nuevo titular del inmueble.

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